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去年中国境外地产投资创新高 今年投资又该去哪里?
发布时间:2017-02-01 20:49浏览次数: 文字大小:

     在国内经济下滑、外汇变动的背景下,加之资产荒与创业遭遇寒冬,去年,不少中国境内投资者选择将资金注入境外房地产市场。根据仲量联行1月24日发布的最新全球跨境投资报告显示,2016年中国在海外的商业和住宅地产投资总额达330亿美元,创下历史新高,按年增长近53%。

  其中,土地、写字楼及酒店投资在过去三年占中国对外投资总额90%。仅在2016年,酒店及工业类别投资录得最大增幅,主要由于美国的重大投资组合出售交易以及中国投资者对工业园区的青睐。

  仲量联行全球资本市场研究部董事David Green-Morgan表示,安邦保险去年以超过60亿美元收购美国策略酒店集团及度假村,带动了整体的酒店交易。至于中国人寿(601628,买入)保险透过收购喜达屋资本集团以及位于曼哈顿的写字楼,获得了酒店和写字楼行业资产。主权财富基金中国投资有限责任公司也长期活跃于纽约写字楼市场。

  日前,胡润研究院发布的全球房价指数显示,去年有近一半的高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的。这些高净值人群平均拥有2.3套海外房产,拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看,公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。

  至于海外置业的原因,“分散风险”是最主要因素。胡润研究院表示,国内经济进入增长缓慢期。加之最近人民币汇率的低迷不振,更多高净值人群寄望通过海外资产配置来实现资产保值。此外,子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。

  去年中国在海外收购地皮的个案回升,包括香港、澳大利亚和马来西亚的数宗重大交易,总额录得44%按年升幅。不过,在业内看来,2017年中国境外房地产投资增速将会放缓。

  Green-Morgan表示,在未来几年,相信中国投资者仍将是带动资金流入全球地产市场的主要推动者。不过,考虑到近期中国对资本外流实施管制,2017年可能难以实现类似增长。

  而由于去年国内房地产市场火爆,加上后期资本管制的原因,除了海外投资,中国投资者也进一步增加了国内投资。

  仲量联行上海暨华东区投资部总监邵律表示,一线城市对投资者最具吸引力。过去一年,上海地区交易总额达到140亿美元,占投资总额48%。其次为北京,占2016年全年交易总额16%,深圳排名第三,占10%。

  然而,2017年,整个中国房地产市场并不被看好。中国指数研究院日前发布的《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》显示,2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

  根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。需求方面,2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到12.8%至14.8%,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,该院测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

  中国指数研究院对于一二线城市2017年市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,量价回调成大概率事件。具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

  不过,从目前来看,2017年国内写字楼市场或许是中国境内投资者一个可以考虑的不错的投资标的。根据戴德梁行日前发布的《2017中国写字楼核心趋势》报告显示,2017年,中国主要城市将有大量写字楼新增供应入市。其预测,在中国许多主要城市甲级写字楼市场上,2017年即将入市的写字楼供应量将达到580万平方米。新增供应将改变这些城市的写字楼市场格局,这将对写字楼业主产生非常大的竞争压力,但同时也为写字楼租户提供更多选择空间和机遇。

  戴德梁行对北上广深四大核心城市的写字楼市场进行了预测。就北京而言,其认为,2017年北京核心商圈租金将会上涨,而中资企业为核心商圈的成交主力。上海则由于新兴商圈的逐渐成熟,将会对传统核心CBD造成巨大冲击,颠覆企业办公选址格局。而随着近年来深圳金融产业发展向好,包括总部经济、金融改革、深港通等政策的出台,深圳高端写字楼市场将得到较快发展。与上述三个城市相比,广州在2017年由于CBD新增供应有限,企业扩张将会放眼珠江两岸。不过,由于大量的政策支持、商业活动以及各种商务论坛将推动商务的发展,并增加写字楼的租赁需求,从而使广州的优质写字楼市场受益。